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LOFT项目常见群诉风险防范

2017-12-15 15:43  来源:莫小斐

作者:莫小斐,重庆坤源衡泰律师事务所

近年来,LOFT项目常成为各大房地产开发企业的热推楼盘。何为LOFT项目?市场上所谓的LOFT项目通常是指项目用地性质及商品房用途均为商业用途,层高通常为5.1米或4.9米左右的小户型商品房。该类商品房可通过搭板改造为跃层,空间变化丰富,虽销售时常按一层套内建筑面积计算,但改造后的使用面积确往往可达到销售面积的近2倍。所以,近年来LOFT项目受到许多购房者的追捧,项目销售业绩甚好。然而,LOFT项目的首批次交付,却往往会出现大规模地业主群诉。本文,笔者结合为多家大型房地产开发企业LOFT项目提供法律服务的经验,总结LOFT项目首批次交房常见群诉热点及对应法律风险防控建议,以供探讨。

热点一:LOFT项目用水用电性质争议

LOFT项目基于其项目用地性质及商品房用途均为商业,该类商品房的用水用电性质均为商业用水、商业用电,其水电费需按照商业用水、商业用电价格标准计取。基于该类商品房项目销售时往往会进行居住功能展示或冠以“酒店式公寓”、“宜商宜住”等概念,且通常未向购房者特别告知其项目用地性质及商品房用途,而购房者在认购或购买时往往也未关注其用水用电性质,故在该项目首批次交付时,往往会出现业主主观认为应按照居民类用水用电价格标准计费而实际需按照商业用水用电价格计费之差异,从而爆发群诉。

为尽量避免后期群诉之风险,笔者建议,房地产开发企业在前期销售、认购签约时采取如下措施:①在宣传物料中注明项目用地及商品房用途之商业属性;②在销售现场公示该项目用水、用电价格标准,并进行公证证据保全;③在购房者签署认购协议前,由购房者签署房屋状况承诺书,并在该承诺书中注明购房者明确知悉该项目用地及商品房用途之商业属性,且注明该项目用水用电需执行商业用水、商业用电价格标准;④若采取前述第③项将加大签约难度,可考虑在认购协议中注明项目用地及商品房用途之商业属性。

热点二:LOFT项目“一户一表”争议

在LOFT项目首批次交付时,几乎均会爆发业主就用电方面主张“一户一表”之群诉。然而,市场上大多数LOFT项目均系采用“总分表”的供电计量方式,即为业主安装独立电表(即分表),并在户内配电箱,但并非由供电局直接对每户居民住宅抄表收费,供电局在总表处进行计量,由物业公司向业主收取。变压器等设备属于全体业主所有,维护工作由物业公司负责,线路损耗及维护费用由业主承担,由物业公司向业主收取。

那何为“一户一表”?根据《供电营业规则》第75条规定,城镇居民用电一般应实行一户一表,但对商业项目的供电方式并未规定原则上实行抄表到户的一户一表方式。结合交易习惯,“一户一表”属于专有名词,是指供电局将计费电能表直接安装到每一户居民住宅,由供电局直接对每户居民住宅抄表收费,即抄表到户,变压器等设备所有权归供电部门,线路损耗也有供电部门承担。

“一户一表”与“总分表”的主要区别在于:

①变压器等设备的权属不同。“一户一表”的变压器等设备所有权属于供电部门,而“总分表”的变压器等设备所有权属于全体业主;

②缴费方式不同。“一户一表”系由供电局直接对每户居民住宅抄表收费。“总分表”系供电局在总表处进行计量,由物业公司向业主收取;

③变压器等设备导致的线路损耗及维护费用承担主体不同。“一户一表”计量方式所涉变压器等设备导致的线路损耗及维护费用由供电部门承担,而“总分表”计量方式所涉变压器等设备导致的线路损耗及维护费用由全体业主承担。

基于上述差异,当LOFT项目首批次交付,业主发现供电计量方式并非“一户一表”时,将爆发大范围业主群诉,甚至部分项目出现业主诉请法院要求将项目供电方式由总分表变更为一户一表之情形。然而,一旦进入司法审判阶段,人民法院在认定业主上述诉求是否能够得到支持的核心往往在于双方签订的商品房买卖合同的约定,尤其是合同附件三“建筑材料、设备安装标准说明”中关于供电系统的表述。为此,笔者建议,房地产开发企业对于LOFT项目的商品房买卖合同(含全部附件)均由外聘律师或企业内部律师审核,尤其是合同附件三“建筑材料、设备安装标准说明”中关于供电系统的表述,需由工程部、客户关系部、签约中心及外聘律师或企业内部律师会审。

热点三:LOFT项目营销推广常见法律风险

(一)“层高”宣传瑕疵风险

LOFT项目层高通常为5.1米或4.9米左右,在交付后由业主自行装修改造为两层。在项目前期销售推广时,部分开发商在宣传物料中对于5.1米、4.9米的表述并不准确,并未注明“层高5.1米”或“层高4.9米”,而表述为“4.9米跃式”或“5.1米至高”等模糊的表述方式,此极易引发后期对于商品房层高净高的群诉争议,即该4.9米或5.1米系净高还是层高的争议,甚至引发撤销商品房买卖合同等法律风险。

重庆的一个LOFT项目,在宣传海报中曾使用“4.9米跃式”、“珍藏版的A栋跃式经典制作,4.9米至高成为北部新区新视野”、“互动空间与卧室的上下分隔”等表述,并在宣传海报中的户型图夹层(实际该夹层为工作间、储藏间)摆放有床的图样。该项目在交付时爆发大面积业主群诉,群诉原因为业主接房时发现二楼净高不符合卧室的强制性标准,与前期宣传不符,遂诉至人民法院要求撤销商品房买卖合同并主张赔偿资金占用损失。最终,人民法院支持业主之诉求。在裁判文书中,法院予以如下表述:本案中,某某公司向何某某出售的房屋虽然经竣工验收合格,但某某公司在售房宣传过程中没有告知何某某海报宣传单中的房屋高度4.9米是何种标准的高度,以至于何某某误认为该高度为净高。此外,某某公司虽然在海报中注明二层为夹层,但同时也示意二层系卧室,使何某某误认为夹层即为卧室并应符合卧室的国家标准。由于某某公司宣传内容不清,造成何某某对房屋的情况产生误解,即对标的物规格产生误解,而该误解的有无足以影响何某某决定是否购买该房屋,因此属重大误解。因重大误解订立的合同,经一方当事人请求,人民法院可以予以撤销。

有鉴于此,笔者建议,房地产开发企业对于LOFT项目宣传物料中所述商品房之室内高度进行“层高”的具体注明,以防止后期业主群诉法律风险。

(二)“买一层送一层”、“买一层享两层”宣传瑕疵风险

基于LOFT项目的层高优势,在交付后由业主自行装修改造为两层。为此,许多开发商在前期营销推广中常就层高优势进行着重宣传,并使用“买一层送一层”、“买一层享两层”等类似用语。然而,实际上该商品房房地产权证的所载套内建筑面积通常为一层的套内建筑面积,所谓的“送一层”、“享两层”实际上是业主接房后通过自行装修改造后可享受的使用面积,并不计入房地产权证中。因此,若在前期宣传物料中进行上述“买一层送一层”、“买一层享两层”等类似用语,极易引发虚假宣传、因重大误解/欺诈从而撤销商品房买卖合同等法律风险。同时,根据《重庆市工商行政管理局关于进一步加强房地产广告管理的通知》(渝工商发[2011]7 号)的规定,上述表述也因涉及违反前述规定而面临行政处罚的法律风险。

为此,笔者建议,对于LOFT项目所涉宣传物料制作切勿使用“买一层送一层”、“买一层享两层”等类似用语,可通过其他表述及装修优化方案展示等方式进行替换式表达,以达到营销推广之效果。

(三)装修优化效果图未进行特别注明

在LOFT项目前期户型宣传物料中,几乎全部房地产开发企业都会将装修改造后(即跃上跃下造型)的效果图进行展示,但部分开发商并未注明“装修优化方案”且未同时注明原始结构图,也未注明特别的温馨提示,此易导致误以为该装修改造后的户型即为原始结构户型之争议,即购房者易误以为交付的商品房即为跃式,而非需由购房者自行搭板改造,从而产生群诉。

为此,笔者建议,对于LOFT项目户型宣传物料,请同时使用装修改造后的优化效果图及户型原始结构图,并在装修优化效果图处注明“装修优化方案”,且注明特别的温馨提示,以尽力规避后期群诉风险。

LOFT项目已成为当今房地产市场的主力产品之一,然而LOFT项目的首批次交付却常常爆发群诉争议。除笔者在本文中阐述的上述风险热点外,“是否通燃气”、“是否享受划片学校就读”、“物管费是商业物管费计取还是按住宅物管费计取”等也常成为后期业主群诉之热点。在促进LOFT项目产品向市场营销推广的同时,如何更好地采取前期风控措施以尽力规避后期群诉风险,值得每一位地产法律人关注。

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